È risaputo come i vari provvedimenti governativi adottati in questo ultimo anno di periodo emergenziali abbiano obbligato molte attività commerciali a rimanere chiuse per lunghi periodi. Ci si era chiesti, quindi, cosa succede per i canoni di locazione quando un conduttore si vede chiudere questa attività per effetto della legislazione emergenziale.

Fermo restando che nella molteplice normativa emergenziale non vi è alcuna norma che esoneri il conduttore dal pagamento del canone di locazione o che obblighi le parti ad una rinegoziazione del canone, tra gli interpreti si erano sviluppati infatti due orientamenti contrapposti: il primo sosteneva che la chiusura forzata delle attività, non facendo venire meno la disponibilità dei locali affittati in favore dell’inquilino, non comportasse alcuna sospensione del pagamento o riduzione del canone; il secondo, invece, affermava che la chiusura forzata delle attività dovesse avere una conseguenza anche sul canone di locazione.

Sul punto sono arrivate dai Tribunali le prime decisioni. Si richiama in primis l’ordinanza del Tribunale di Bologna del 11/5/2020, dove il giudice dapprima rileva che la normativa emergenziale prevede all’art. 3 comma 6 bis del d.l. 23/2/2020, convertito dalla l. 5/3/2020, che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 cc., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Tale norma, però, parrebbe avere rilievo non in termini generali ed astratti, ma in caso di sopravvenuta impossibilità del debitore di adempiere a causa delle restrizioni su di lui gravanti in quanto impostegli dall’autorità, quindi solo sulle attività chiuse forzatamente. Pertanto, tale norma speciale “esonera certamente il debitore dall’onere di provare il carattere imprevedibile e straordinario degli eventi che hanno reso impossibile la prestazione dedotta nel contratto, chiarendo che il rispetto delle misure di contenimento deve essere “sempre valutato” dal giudice, ma non pare prefigurare una generale sospensione ope legis dei termini di pagamento (la quale è stata contemplata dal legislatore, a causa dell’emergenza sanitaria, solo per ipotesi specifiche)”.

Si segnala anche il provvedimento del Tribunale di Catania 30/7/2020, nel quale il giudice ha ritenuto che l’art. 91 del d.l. n. 18 del 2020, convertito con la l. n. 27 del 2020 – secondo cui il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 cc. della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti – incida nella valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore, in caso di domanda volta alla risoluzione del contratto.

O ancora l’ordinanza del Tribunale di Roma del 27/8/2020, dove il giudice – in un caso in cui si chiedeva di ordinare di non escutere la fideiussione o di disporre la riduzione del canone di locazione – ha statuito che “sorge (…) in base alla clausola generale di buona fede e correttezza un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto” di locazione.

Si richiama inoltre la pronuncia del Tribunale di Venezia del 30/9/2020, nella quale il giudice ha osservato – in un caso di sfratto per morosità intimato per mancato pagamento dei canoni di locazione da parte di una società che ha potuto utilizzare in maniera ridotta i locali nei mesi da marzo a maggio 2020 – che “non si può parlare di impossibilità assoluta di godimento, ma di una seppur significativa impossibilità parziale, dal momento che la disponibilità dei locali in sé e per sé considerata mai è venuta meno”, che è “pertinente il richiamo all’art. 1464 cc. riguardante l’impossibilità parziale sopravvenuta e che prevede in capo alla parte la cui prestazione di per sé non è divenuta impossibile la scelta fra la riduzione della prestazione e il recesso” e che quindi “pare opportuno trovare un accordo sulla quota di riduzione”.

Da ultimo si richiama la sentenza del 28/10/2020 del Tribunale di Macerata secondo la quale “il rispetto delle norme di contenimento costituisce solo astratta causa di forza maggiore, la cui incidenza nel caso concreto deve essere dimostrata dal conduttore”.